河南宇達房地產資產評估有限公司

河南省房地產司法鑒定估價指導意見（試行）

第一章 總則

第一條　為規范房地產司法鑒定估價行為，保證房地產司法鑒定估價質量，提高房地產司法鑒定估價公信力，根據《全國人民代表大會常務委員會關于司法鑒定管理問題的決定》《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規定》（法釋〔2009〕16號）等有關法律、法規和司法解釋，以及《房地產估價規范》(GB/T 50291-2015)和《房地產估價基本術語標準》(GB/T50899-2013)的有關規定，制定本意見。

第二條　房地產估價機構和注冊房地產估價師從事房地產司法鑒定估價活動，適用本意見。

第三條　本意見所稱房地產司法鑒定估價，是指在訴訟活動中，對訴訟涉及房地產的價值或者價格、價值減損額、相關經濟損失等進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。

第四條　房地產估價機構和注冊房地產估價師從事房地產司法鑒定估價活動，應當遵守法律、法規、規章，遵守房地產估價標準規范，恪守職業道德。

第五條　房地產估價機構從事房地產司法鑒定估價活動，應取得相應房地產估價資質，不得超業務范圍從事房地產估價活動。

第六條　注冊房地產估價師應當根據特定司法鑒定估價目的，對估價對象在價值時點的特定價值或者價格、價值減損額、相關經濟損失等進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見。

房地產司法鑒定估價委托人（以下簡稱委托人）和訴訟活動當事人（以下簡稱當事人）應當提供房地產司法鑒定估價所必要的資料，保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，并恰當使用房地產司法鑒定估價報告（以下簡稱估價報告）。

第七條　注冊房地產估價師應當對委托人移交的當事人提供的估價資料的真實性、合法性、完整性履行符合法律法規、房地產估價標準規范所要求的審慎檢查、盡職調查程序。

第八條　從事房地產司法鑒定估價的注冊房地產估價師，經人民法院依法通知，應當出庭就其估價活動及估價報告，接受法官和當事人的詢問，回答與估價事項有關的問題。

第九條　房地產估價機構和注冊房地產估價師應當保守在執業活動中知悉的國家秘密、商業秘密，不得泄露個人隱私。

未經委托人同意，不得向其他個人或者組織提供與估價事項有關的信息，但法律、法規另有規定的除外。

第十條　房地產估價機構、注冊房地產估價師與房地產司法鑒定估價涉及的當事人有利害關系或者是當事人，以及存在其他可能影響獨立、公正情形的，應當回避。

第十一條　房地產司法鑒定估價實行房地產估價機構和注冊房地產估價師負責制度。

注冊房地產估價師應當依法獨立、客觀、公正地進行房地產司法鑒定估價，并對簽署的估價報告負責。

第二章 房地產司法鑒定估價程序

第十二條　同一房地產司法鑒定估價項目，應當委托一家房地產估價機構完成估價工作。

第十三條　房地產估價機構應當在受理估價委托前，明確估價基本事項，并可以通過人民法院交由當事人簽收《房地產司法鑒定估價風險告知書》，使當事人全面知悉估價基本事項以及應當履行的配合義務和不履行該義務可能承擔的不利后果。

第十四條　存在估價對象滅失或者隱蔽工程圖紙缺失，估價對象的所有人、占有方拒絕或者不配合注冊房地產估價師的估價工作等估價依據不足情形的，房地產估價機構可以報請人民法院終止房地產司法鑒定估價委托。

第十五條　在估價依據不足而當事人堅持申請估價或者人民法院認為必須估價的，房地產估價機構應當將估價風險書面告知委托人。房地產估價機構在上述情形下接受委托并開展估價工作，當事人不應對估價工作在估價依據方面的固有瑕疵提出質疑，也不得因此對房地產估價機構和注冊房地產估價師提出估價不當的指控，當事人應當承擔估價結果可能帶來的法律后果。

第十六條　房地產估價機構開展房地產司法鑒定估價業務，應當取得委托人出具的房地產司法鑒定估價委托書。委托人提供的《房地產司法鑒定估價委托書》《房地產司法鑒定估價資料交接表》《房地產司法鑒定估價資料質證情況記錄》，應當作為估價報告的附件。

第十七條　房地產司法鑒定估價委托書應當載明下列內容：

（一）委托人名稱或者姓名；

（二）受托的房地產估價機構名稱；

（三）委托日期；

（四）簡要案情及承辦人姓名和聯系電話；

（五）訴訟活動當事人名稱或者姓名及其聯系方式；

（六）訴訟活動當事人簽收《房地產司法鑒定估價風險告知書》記錄；

（七）既往司法鑒定估價情況；

（八）估價基本事項，包含估價目的、價值時點、估價對象（包括實物狀況和權屬瑕疵、租賃權和用益物權設立情況等權益狀況）等。

（見房地產司法鑒定估價委托書推薦文本）

第十八條　房地產估價機構應當與委托人就房地產司法鑒定估價委托書附表溝通協商，通常載明下列內容：

（一）估價資料移送日期；

（二）估價對象范圍；

（三）價值類型；

（四）估價報告提交期限和方式；

（五）估價報告使用者；

（六）估價服務費用及其支付方式；

（七）既往司法鑒定估價報告；

（八）受托房地產估價機構的其他義務、受托記錄。

（見房地產司法鑒定估價委托書附表推薦文本）

第十九條　房地產估價機構認為需要補充估價資料或者退回估價委托的，應當向委托人出具估價補充（退回）資料交接表，載明房地產估價機構認為需要補充的估價資料清單或者不受理估價委托的理由。

對委托人移交的估價資料，房地產估價機構應當區分經當事人質證、人民法院認定的估價資料，以及需要注冊房地產估價師調查核實的資料。房地產估價機構認為需要人民法院依職權調查取得有關估價依據的，應當向人民法院書面提出，并將人民法院依職權調查核實的估價資料作為估價依據。

第二十條　房地產估價機構應當取得估價對象的權益狀況和實物狀況資料，包括估價對象的不動產權屬資料，查封、預查封、抵押權設立、租賃權設立、用益物權設立以及裝飾裝修情況說明等。

估價對象為在建工程的，委托人還應當提供項目的有關用地、規劃、施工許可文件，施工圖設計文件，造價咨詢文件，預售批準文件和拖欠工程款等資料。

第二十一條　注冊房地產估價師在開展房地產司法鑒定估價過程中，估價依據需要當事人雙方認可的，可以申請人民法院就有關估價依據組織當事人進行質證認可后，采納為估價依據。

第二十二條　房地產估價機構受理估價委托后，在進行實地查勘前，可以通過人民法院要求當事人按照約定預交估價費用，作為從事估價活動的必要保證。

第二十三條　注冊房地產估價師應當對估價對象進行實地查勘，將估價對象現狀與相關權屬證明資料上記載的內容逐一進行對照，全面、細致地了解估價對象，拍攝、制作能夠反映估價對象內部狀況、外部狀況和周圍環境狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，作為估價報告的附件。

因房地產占有人拒絕注冊房地產估價師進入估價對象內部進行實地查勘，或估價對象涉及國家秘密，注冊房地產估價師不得進入其內部進行實地查勘的，經與委托人溝通同意后，可以就與估價對象除裝飾裝修狀況不一致外的其他相同類型的房地產進行實地查勘，并對估價對象的裝飾裝修狀況在委托書中明確或者合理假定后進行估價，但在估價報告中應當予以說明。

估價對象實地查勘記錄應當由實施實地查勘的注冊房地產估價師、在場人民法院工作人員和當事人或者代理人簽名，當事人或者代理人拒絕簽名的，應當予以記錄。

第二十四條　房地產司法鑒定估價實地查勘工作完成后，當事人提出新的估價資料而未經人民法院認定并移交的，注冊房地產估價師可以不予采納，但除有證據證明實地查勘有錯誤外。

第二十五條　房地產估價機構應當在委托書載明的估價期限內完成估價工作，并出具估價報告。委托書中未載明估價期限的，應當在法律、行政法規或者部門規章規定的期限內完成。房地產估價機構在估價期限內不能完成估價的，應當書面向委托人說明理由并申請延期。

第二十六條　房地產估價機構完成估價后，應當及時將估價報告交付委托人。當事人或者其他利害關系人對估價報告有異議的，應當通過人民法院向房地產估價機構轉交書面意見。房地產估價機構收到該書面意見后，應當對異議問題予以解釋和答復。

委托人要求進行聽證的，房地產估價機構應當配合。

第二十七條　房地產司法鑒定估價費用，應當由房地產估價機構按照有關規定及行業慣例收取，對復雜、疑難、特殊的司法鑒定估價項目可以協商收取。

第二十八條　估價活動結束后，房地產估價機構應當按照要求將房地產司法鑒定估價資料歸檔。估價報告、估價委托書、估價所依據的委托人提供的資料、估價項目來源和溝通情況記錄、估價對象實地查勘記錄、估價報告內部審核記錄、估價中的不同意見記錄、外部專業幫助的專業意見，應當采用紙質介質保存。其他估價資料可以采用電子介質保存。

第三章 房地產司法鑒定估價類別

第一節房地產司法拍賣（變賣）估價

第二十九條　房地產司法拍賣（變賣，下同）估價，是指人民法院在處理債務糾紛案件中，涉及的房地產拍賣估價，包括現房拍賣估價、在建工程項目整體拍賣估價、在建工程部分拍賣估價、企業整體拍賣估價等。

第三十條　房地產司法拍賣估價的價值類型為市場價值，通常不評估快速變現價值，但估價前提采用被迫轉讓前提的，應當考慮房地產拍賣成交后賣方應當負擔的稅費轉移分擔的實際。

委托人在估價委托中，特別指明要求評估快速變現價值的，可以在揭示市場價值之后，評估其快速變現價值。評估快速變現價值的，委托人應當明確變現方式，并在估價報告中予以說明。

房地產司法拍賣估價的估價目的，表述為“為司法拍賣房地產確定拍賣保留價提供參考依據而評估被拍賣房地產的市場價值”。

第三十一條　對不可分割的房屋可以整體估價。分割估價的，應當在人民法院提供的估價委托書中明確估價房屋的具體部位、范圍及共用部分、設施的使用條件。

注冊房地產估價師應當注意整體拍賣與拆零拍賣的拍賣方式，考慮它們對估價結果的影響。

第三十二條　建設用地使用權與房屋所有權歸屬不一致的，應當向委托人說明情況，取得委托人同意后在估價委托書中明確對權屬一致條件下的房地產市場價值進行評估，也可對整體房地產價值進行土地使用權及房屋價值分配，實際權屬狀況應當在估價報告中予以說明。

第三十三條　農村宅基地上房屋需要估價的，一般只對房屋及其必要附屬設施進行估價，并對處置產生影響的購買群體限制、居住習慣、鄰里關系等因素作出書面提示。

對“城中村”及城鎮近郊村（居）民住宅進行估價時，應當考慮城鎮規劃建設及房地產市場等因素的影響。

第三十四條　房地產司法拍賣估價，拍賣房地產上設有租賃權或者用益物權不隨拍賣而消失的，應當先評估沒有租賃權和用益物權限制的估價對象房地產的市場價值，再評估出附有租約限制和用益物權的拍賣房地產的市場價值。

拍賣房地產上設有抵押權及其他擔保物權的，通常不考慮其對評估價值的影響。

第三十五條　在建工程項目整體拍賣估價，應當關注停工緣由、工期延誤原因對于預測完工工期及對工程造價的影響，關注項目的報建、施工許可是否合法、工程實際進度、修建狀況、各項規劃建設許可是否在有效期內、是否存在實際銷售等事項。涉及超規劃建設的，應當與委托人協商，對于超規劃許可建設的部分房地產，應當有合法的估價依據，不得擅自估價或設定不合理的假設，并在估價報告中說明。

在建工程部分拍賣估價，應當關注建筑物區分所有權對評估價值的影響。

第三十六條　房地產司法拍賣估價時，對于隱蔽工程的估價，應當根據當事人提供的工程圖紙、設計變更單、隱蔽工程驗收記錄、預結算記錄，結合隱蔽工程投入使用的情況進行估價。

第三十七條　以房地產為主的整體資產處置的估價，應當將附屬設施一起進行估價。

第三十八條　以房地產為主業或者企業主要資產構成為房地產的，企業整體拍賣涉及的企業價值評估中，雖然不動產可分離（從物質實體角度），但從利用（使用方式）方面不可分離，則應當就整體價值進行評估。

第三十九條　企業整體拍賣涉及的企業價值評估中，房地產從物質實體、使用方式上，可與其他動產、無形資產分離的，對分離出來的房地產，可以對其價格或價值進行單獨評估。

第二節 房地產分家析產估價

第四十條　房地產分家析產估價分為離婚、遺產繼承、分家等產生的房地產估價。

第四十一條　分家析產中實物分割房地產的，應當保障分割后的房地產能夠獨立使用，并符合不動產登記基本單元的規定。

分割協議由當事人簽署，并由人民法院提供給房地產估價機構，作為實物分割房地產的依據。

第四十二條　房地產實物分割估價，應當對分割后的各部分房地產分別估價，并對原共用部分、設施予以關注。

第四十三條　分家析產中不進行實物分割房地產的，應當對房地產市場價值進行評估，并根據當地房地產交易稅費政策考慮市場價值中賣方應當負擔稅費的影響。

第三節 房地產損害賠償估價

第四十四條　房地產損害賠償估價，應當區分損害（失）類型并采用適宜的估價方法。

第四十五條　房地產損害的類型，按照是否可修復，分為可修復的損害和不可修復的損害；按照損害事實，分為實體性損害、功能性損害和經濟性損害。

實體性損害是指對房屋有形組成部分的損害，包括影響主體結構、圍護結構、裝飾裝修、設施設備等的損害。

功能性損害是指房屋及其所在小區內外規劃的改變，如房屋層高、建筑高度、小區綠地、道路等發生改變，以及影響房屋采光、日照等方面的規劃變更，從而對房屋功能產生的負面影響。

經濟性損害是指對損害事實的發生間接影響房地產的外部環境，從而減損其價值的損害，如環境污染帶來的損害、異議登記不當帶來的損害、不動產登記部門的其他登記錯誤帶來的損害，以及區域規劃調整帶來的損害。

第四十六條　損害事實應當經下列途經認定，方可作為估價依據，并在估價報告中對損害事實認定途經予以披露。

（一）對易于測定的損害事實，房地產估價機構有專業勝任能力的，可以在實地查勘時測定，并由當事人簽字確認。

（二）其他專業機構已鑒定的損害事實，由人民法院采信、提供。

（三）人民法院認定。

（四）其他合法途經認定。

第四十七條　損害賠償估價，應當區分可修復的損害和不可修復的損害，測算該損害對于房地產帶來的實體價值減損和市場價值的減損。

第四十八條　實體價值減損，是指修復該房地產所需耗費的材料、人工等投入及其合理稅費和利潤。測算實體價值減損，需要區分重置成本和重建成本。

房屋實體性損害修復方案，應當是技術上可能、財務上可行且合法的修復方案。修復方案可以由當事人自行協商后簽訂協議。當事人不能就修復方案達成一致意見的，可以經人民法院委托或者當事人共同委托，由具有相應資質的專門機構出具房屋實體性損害修復方案。

對于結構簡單、易于修復的房屋實體性損害，以恢復原狀為修復方案。

第四十九條　市場價值減損，是指房地產因發生損害而導致市場需求變化，引起的市場租金、市場價格降低。

第五十條　對于可修復的損害賠償估價，宜從實體價值減損角度進行估價；如果需要，還應當考慮修復過程導致搬家、暫停營業帶來的損失。

對于不可修復損害賠償估價，宜從市場價值減損角度進行估價。

第五十一條　項目規劃變更引起的損害賠償估價，包括容積率的變更導致總建筑面積的變更；業主擁有對建筑物內的專有部分的權利受到侵害，如建筑層高或高度、建筑面積不符合原規劃；業主對專有部分以外的共有部分享有的權利受到侵害，如綠地減少、侵占公共綠地、占用公共通道等。

第五十二條　環境污染帶來的損害賠償估價，注冊房地產估價師應當結合專門機構出具的環境影響評價報告，根據環境是否可治理恢復分別進行估價。

如果污染的環境可治理恢復，應當考慮治理恢復的時間周期，結合實體價值減損和市場價值減損綜合判斷，得出損害賠償價值。

如果污染的環境不可治理恢復，應當根據環境影響評價結果，從市場價值減損角度測算賠償價值。

第五十三條　異議登記不當帶來的損害賠償估價，主要從市場租金、售價在異議登記期間的變化，對當事人帶來的損失角度進行估價。

第五十四條　不動產登記部門的登記錯誤帶來的損害賠償估價，主要從市場租金、售價在登記錯誤期間的變化及對當事人帶來的損失角度進行估價。

第五十五條　裝修糾紛中的損害賠償估價，包括裝修當事人之間發生的損害賠償估價及裝修對相鄰不動產的損害賠償估價。

裝修糾紛中的損害如果是可修復的，宜從實體價值減損角度進行估價。如果是不可修復的，宜綜合實體價值減損、市場價值減損之后，得出損害賠償價值。

第五十六條　區域規劃調整帶來的損害賠償估價，宜從房地產用途、交通便利條件改變等方面對房地產市場價值減損角度進行估價。

第五十七條　地震、冰雹、風災、洪水、泥石流等自然災害帶來的損害賠償估價，應當區分該損害是否可修復。對于可修復的損害賠償估價，綜合實體價值減損和市場價值減損，得出損害賠償價值。

對于不可修復的損害賠償估價，首先對于未發生自然災害損害之前的房地產進行估價，再減去凈殘值得出損害賠償價值。

第五十八條　房地產損害賠償估價方法有修復成本法、損失資本化法、價差法、損害賠償比較法等。

（一）修復成本法

修復成本法是采用合理的修復方案恢復到新的或相當于新的狀況的必要支出及應得利潤（包括拆除、修繕、恢復工程費用），將其作為房地產價值減損額的方法。

拆除、修繕、恢復工程費用包括直接費、間接費、利潤和稅金。

被拆除物有殘值的，應減去被拆除物的殘值。被拆除物殘值應當根據價值時點廢舊材料回收市場價格合理確定，并扣除清運費用。

修復造成直接經濟損失的，應加上直接經濟損失。直接經濟損失包括周轉安置費、空置造成的收益損失、使用面積減少的損失、室內凈高降低的損失、日照采光的損失、耐久性降低的損失、施工影響的補償等。

（二）損失資本化法

損失資本化法是預測未來各年的凈收益減少額或收益減少額、運營費用增加額，在凈收益損失年限內的折現值之和，或測算經濟耐用年限內無質量缺陷房地產正常凈收益現值和與有質量缺陷房地產正常凈收益現值和之差，從而評估房地產價值減損額的方法。

收益損失包括收益年限的減少。

（三）價差法

價差法是分別評估房地產在損害之前和損害之后狀況下的價值，將兩者之差作為房地產價值減損額的方法。

（四）損害賠償比較法

損害賠償比較法是選取一定數量的可比房地產損害賠償實例，將它們與估價對象進行比較，根據其間的差異對可比房地產損害賠償實例賠償價格進行處理后得到估價對象價值減損額的方法。

采用損害賠償比較法時，應當選取三個或者三個以上類似房地產損害賠償可比實例，并進行補償情況修正、補償日期調整、損害狀況調整。

第五十九條　房屋采光、日照受影響的損害賠償估價，宜采用價差法、損害賠償比較法。首先測算采光、日照情況，結合當地有關規定進行日照分析，日照分析應當按照有關技術標準進行。符合規劃要求但對房屋采光、日照產生影響的，應根據損害影響前、后被侵害房屋市場價值的變化額度或根據已有類似損害賠償實例進行比較確定損害價值。

第六十條　建筑高度或層高發生改變產生的功能性損害估價，宜采用價差法、損失資本化法。根據設計規范或建筑合同要求及層高改變對使用功能的影響程度進行分析，包括功能性折舊造成的影響。

第四節 國有土地上房屋征收補償糾紛估價

第六十一條　國有土地上房屋征收補償糾紛估價，應當依據《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》進行。

第六十二條　國有土地上房屋征收補償糾紛估價，應當區分下列情形：

（一）被征收房屋仍然存在；

（二）被征收房屋滅失，但有證據保全；

（三）被征收房屋滅失，未辦理證據保全。

第六十三條　被征收房屋滅失，但有證據保全的，應當依據保全的證據、該房屋被征收之時的房地產市場狀況進行估價。

第六十四條　被征收房屋滅失，未辦理證據保全的，該房屋不具備估價的條件。如果委托人知道該被征收房屋不具備估價條件，當事人向委托人簽收《房地產司法鑒定風險告知書》的，可以依據有限的估價依據，對該被征收房屋進行咨詢性估價。

第五節  房地產其他糾紛估價

第六十五條　房地產其他糾紛估價，包括房地產抵押估價、作價入股等其他估價帶來糾紛的估價。

第六十六條　房地產糾紛估價的內容，包括對原進行估價的單位和個人的估價資質資格是否符合有關規定，估價程序和估價方法、估價依據是否遵循法律法規、估價標準規范等，進而對是否存在虛假估價、估價是否嚴重失實進行鑒定和判斷。

第六十七條　房地產其他糾紛估價，應當遵循估價標準規范及有關規定。

第六節  紀檢涉案房地產估價

第六十八條  受賄涉案房地產包括檢察、紀檢監察機關認定的下列情形房地產：

（一）以明顯低于市場價格向請托人購買的房地產；

（二）以明顯高于市場價格向請托人出售的房地產；

（三）以其他交易方式非法收受請托人的房地產；

（四）以干股形式收受請托人提供房屋租金、房地產開發利潤等涉及的房地產。

第六十九條  瀆職涉案房地產包括檢察、紀檢監察機關認定的下列情形房地產：

（一）超標準及規劃條件建設的房屋、構筑物、附屬物；

（二）未按照國家相關標準建設的房屋、構筑物、附屬物；

（三）損害或者倒塌的房屋、構筑物、附屬物；

（四）其他情形涉及的房地產。

第七十條  受賄、瀆職涉案房地產估價所需資料及估價范圍、房地產狀況、價值時點、價值內涵等事項，以檢察、紀檢監察部門提供、認定的情況為準，并在房地產估價委托書上載明。需要與委托人溝通認定的事項，應在房地產估價委托書上載明或者進行補充認定。

實地查勘中，應當有兩名（含兩名）以上注冊房地產估價師與辦案人員一同進行實地查勘，均應當在實地查勘記錄上簽字確認。其他事項參照人民法院委托估價的相關規定。

第七十一條  涉案房地產估價，應當評估房地產的市場價值，并根據下列具體情況與委托人溝通后對價值內涵進行調整處理：

（一）以明顯低于市場價格向請托人購買新開發房地產，賣方事先設定不針對特定人有優惠價格的，優惠價格應當予以扣除。

（二）受賄房地產權屬已在受賄人或其親屬名下的，估價結果為市場價值，但應當在估價報告中提示估價報告使用者關注房地產交易稅費的實際支付方式及金額。

（三）受賄房地產權屬未在受賄人或者其親屬名下，且房地產買賣合同載明買方負擔全部交易稅費或紀檢部門認定賣方無需負擔任何交易稅費的，估價結果宜為稅前賣方實得價值。房地產買賣合同載明賣方負擔全部交易稅費或檢察、紀檢監察機關認定買方無需負擔任何交易稅費的，估價結果宜為稅后買方實付價值。

經與委托人溝通同意，也可以按照本條第（二）款進行估價。

第四章 房地產司法鑒定估價報告

第七十二條　房地產司法鑒定估價報告分為鑒證性估價報告和咨詢性估價報告。

鑒證性估價報告，是指為委托人提供給第三方使用而出具的起著價值證明作用的報告，內容應當包括：估價依據、估價程序、估價方法、相關數據來源與確定、報告使用提示等必要信息，使委托人和估價報告使用者了解估價對象的范圍，合理理解估價結果。

咨詢性估價報告，是指受客觀原因限制，委托人或有關當事人明知存在估價依據不充分、必要的估價程序不能完全履行的情況下，仍然委托估價而出具的估價報告。委托人和估價報告使用者需在了解估價依據、估價程序等方面存在重大缺失的前提下，合理理解估價結果。咨詢性估價報告可在估價程序、估價依據和估價規范等標準的執行方面比鑒證性估價報告有所放寬。

第七十三條　房地產司法拍賣估價的價值時點，原則上為估價委托之日或者完成估價對象實地查勘之日，但估價委托另有約定的除外。

價值時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價假設和限制條件”中揭示估價對象在價值時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況的差異，并指出該差異對估價結果的影響，提示估價報告使用者注意。

第七十四條　房地產司法鑒證性估價，估價報告的名稱為“房地產司法鑒定估價報告”；房地產司法咨詢性估價，估價報告的名稱為“房地產司法鑒定咨詢報告”。

第七十五條　房地產司法鑒定估價報告應當說明估價依據類型，并充分披露下列估價依據的內容：

（一）經當事人質證、人民法院認定提供的估價資料；

（二）當事人提交、補充，人民法院認可提供的估價資料；

（三）人民法院調查提供的估價資料；

（四）房地產估價機構依據估價程序取得的估價資料。

房地產司法估價依據缺失的，應當在估價報告中說明原因。

第五章 房地產司法鑒定估價的質證

第七十六條　注冊房地產估價師有出庭接受質詢的義務，就委托人及當事人圍繞估價的相關問題提出的質疑和詢問，應當給予回答、進行說明。應當準備回答的問題包括但不限于注冊房地產估價師及其所在房地產估價機構是否符合房地產司法鑒定估價的執業條件，是否符合估價標準規范，估價報告的合法性、公允性、客觀性、真實性、完整性等。

第七十七條　就估價報告的有關內容，注冊房地產估價師出庭接受詢問應當回答下列問題：

（一）估價報告的完整性，即估價報告是否存在重大疏漏或者缺項；

（二）估價報告的附件資料的來源，及其真實性、合法性和完整性；

（三）估價方法、估價技術路線、估價基礎數據、估價參數選取等，是否存在不當或者違反行業規范等；

（四）估價結果是否存在重大價值差異。

第七十八條　從事房地產司法鑒定估價的注冊房地產估價師，確有正當理由不能出庭接受詢問的，應當及時向人民法院提交書面申請，闡明理由，并就有關當事人對估價的質疑提交書面答復。注冊房地產估價師是否出庭，由人民法院決定。

第七十九條　出庭接受詢問的注冊房地產估價師，對于當事人及其代理人、聘請的專家輔助人超出質證范圍的詢問，可以經法官同意后，不予回答。

第八十條　從事房地產司法鑒定估價的注冊房地產估價師出庭接受詢問，在對房地產司法鑒定估價進行質證的活動結束后，不得旁聽。

第八十一條　注冊房地產估價師出庭接受詢問后，應當對人民法院提供的質證情況筆錄進行核對后簽名。

第八十二條　具有房地產司法鑒定估價資格的房地產估價機構的注冊房地產估價師，可以受當事人的聘請，經當事人向人民法院申請同意，以專家證人或者專家輔助人身份出庭，就案件的房地產司法鑒定估價專門性問題進行說明。

第八十三條　以專家證人身份出庭的注冊房地產估價師，應當回答審判人員和當事人就房地產司法鑒定估價專門性問題的詢問，經法官允許，可以對從事房地產司法鑒定估價的注冊房地產估價師進行詢問。經人民法院準許，當事人各自申請的以專家輔助人身份出庭的注冊房地產估價師可以就案件中的房地產司法鑒定估價問題進行對質。

注冊房地產估價師以專家證人或專家輔助人身份接受當事人委托，出庭就案件的房地產司法鑒定估價專門性問題進行說明，出庭費用由其所在的房地產估價機構統一收取，收費標準應當與當事人協商確定。

第八十四條　房地產司法鑒定估價質證中，產生嚴重分歧，無法采信專業鑒定意見的，經人民法院同意，可以委托房地產價格評估專家委員會出具專家意見。

第六章 附 則

第八十五條　仲裁中涉及的房地產估價，參照本意見執行。

第八十六條　在房地產司法鑒定估價活動中，本意見未作規定的，應當按照《房地產估價規范》和《河南省房地產估價技術指引》執行。

第八十七條　本意見由河南省房地產估價師與經紀人協會負責解釋。

第八十八條　本意見自發布之日起施行。法律、法規、規章對此有新規定的，以新規定為準。

附件：

1.《房地產司法鑒定估價委托書》（推薦文本）；

2.《房地產司法鑒定估價委托書附表》（推薦文本）；

3.《房地產司法鑒定估價（補充或退回）資料交接表》（推薦文本）。

附件1

房地產司法鑒定估價委托書

　XX技鑒（20XX）字第XX號

XXX房地產估價公司：

本院受理的XXX一案，依照《中華人民共和國民事訴訟法》、最高人民法院《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規定》的有關規定，特委托你單位對該案當事人XXX所有的位于XXX的房地產進行司法鑒定估價。

（本委托書及其附件均一式二份，委托人和受托房地產估價機構各持一份）

委托人：XXX人民法院

                                                           年  月  日

附件2

人民法院房地產司法鑒定估價委托書附表

XX法技（20XX）字第XX號

附件3

房地產司法鑒定估價（補充或退回）資料交接表

移交鑒定案號：

案由：

本次送鑒資料：

1. 案件當事人身份資料：

2. 估價對象法律權屬資料（包括房屋所有權、國有土地使用權等不動產登記資料，抵押權及租約，土地出讓合同等）：

3. 附著于不動產的裝修、設備及其維護情況：

4. 關于不動產合法用途、技術經濟指標的規劃文件：

5. 其他資料（建筑面積測繪報告等）：

受托房地產估價機構審核后認為需要補充的估價資料